今年以來,房價下跌、限購政策放松成為樓市看點。告別黃金十年,房地產(chǎn)的未來依然眾說紛紜。中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài),住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,房地產(chǎn)也將進(jìn)入新常態(tài),未來房價會有漲有跌。如何應(yīng)對市場的復(fù)雜和多變,對房企來說成為其能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,行業(yè)專業(yè)度和門檻的提高將導(dǎo)致大部分房企遭淘汰,房企有望開啟并購時代。

      而今年房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)創(chuàng)歷史新低,可能引發(fā)明年供需關(guān)系變化。任志強認(rèn)為,明年9月份市場供求關(guān)系可能會惡化,房價出現(xiàn)反彈。

      房地產(chǎn)的新常態(tài)

      日前,在諾亞財富房地產(chǎn)金融高峰論壇上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹提出了一個新名詞:房地產(chǎn)的新常態(tài)�！胺康禺a(chǎn)業(yè)新常態(tài)之一,我認(rèn)為是波動,從過去房地產(chǎn)市場總體上漲,到今后有漲有跌。過去十幾年中國房地產(chǎn)市場總體都是上漲的,無論一二三四線城市。目前,在房地產(chǎn)總量已經(jīng)非常大的情況下,波動可能是我們今后最常見的一個狀態(tài)。”秦虹分析稱。

      今年的房地產(chǎn)市場到底是暴跌還是正常的調(diào)整?從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看,前7月,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況、房屋新開工面積、房地產(chǎn)銷售面積、房地產(chǎn)銷售額等主要指標(biāo)全線下滑,其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況和新開工面積增速創(chuàng)十年來新低。

      秦虹認(rèn)為,今年房地產(chǎn)市場仍然是調(diào)整、波動,而不是暴跌�！盀槭裁吹贸鲞@樣一個結(jié)論?因為我們分析了對房地產(chǎn)市場影響最大的人口因素。我國人口的結(jié)構(gòu)目前對房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體是有利的�！�

      第一,高儲蓄人口所占的比例仍然處于歷史高位,剛性需求總量大、占比高。中國有兩次人口生育高峰,一個是上世紀(jì)60年代初,一個是上世紀(jì)80年代末。前者是過去十年內(nèi)房地產(chǎn)市場上的主力軍;而后者將是未來十年購房的主要人群。據(jù)統(tǒng)計,2014年24歲到28歲的適婚年輕人人口總量有1.2億,他們未來對住房需求是剛性需求。

      第二,“三個一億人”城鎮(zhèn)化的目標(biāo)要實現(xiàn),住房需求是主要問題。目前,我國城鎮(zhèn)人口達(dá)6.7億人,到2020年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%,還有大量的人口進(jìn)城,所以房地產(chǎn)市場面臨外部環(huán)境,總體來看沒有根本性改變。

      明年9月供需關(guān)系或逆轉(zhuǎn)

      進(jìn)入8月,各地樓盤的促銷活動此起彼伏。除了四個一線城市外,各地已經(jīng)基本放開限購,但購房者觀望情緒仍然嚴(yán)重,市場整體偏冷。多位業(yè)界人士預(yù)計,下半年房企仍會選擇降價跑量,消化庫存。

      從目前的情況來看,地方政府的土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積都處在下降趨勢,房企受資金和庫存壓力對購地和開發(fā)都已轉(zhuǎn)為保守態(tài)勢。這固然對去庫存有效,但對未來的供求關(guān)系會帶來不利影響�！叭绻�今年底土地供應(yīng)量下來了,房地產(chǎn)投資增速從19%下降到10%左右,新開工面積增速是負(fù)的,反映到供應(yīng)結(jié)果可能到明年9月份,市場供求關(guān)系會惡化�！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強表示。

      他同時表示,上述判斷只是基于商品房市場的發(fā)展規(guī)律和現(xiàn)實情況,但房地產(chǎn)市場唯一不能控制的因素是政府會加大多少力度去進(jìn)行保障性住房的建設(shè)。

      “從2011年開始政府提出建3600萬套保障性住房,2012年開始計劃簽任務(wù)書建設(shè),2013年下半年開始大量的進(jìn)入市場。如果按5年計劃3600萬套,意味著每年要700萬套。2013年以前,每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬套。這意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng)量。這還不算政府最近大力推進(jìn)的棚改,棚改又將增加1200萬套。這么大的供應(yīng)量對商品房市場有比較大的沖擊。保障房和棚改如果上得快,也就是明年9月份商品房供應(yīng)下降的時候,供求關(guān)系應(yīng)該是轉(zhuǎn)換的時候。保障性住房和棚改的房子能頂上,市場就能維持平衡,反之就會出現(xiàn)供應(yīng)短缺,價格上漲�！比沃緩娺M(jìn)一步解釋。

      房企或迎并購潮

      當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新常態(tài),如何應(yīng)對市場的復(fù)雜和多變,對房企來說成為其能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。“僅30%的主流房企完成了上半年的銷售任務(wù),超八成房企上半年業(yè)績出現(xiàn)下滑或虧損�！倍嗉胰�商的研報都有這樣的表述。

      業(yè)績下滑、銷售不暢,導(dǎo)致房企資金鏈進(jìn)一步緊張,特別是中小房企。“大小房企資金面分化加劇,可能出現(xiàn)的結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)并購潮。”深國投商置董事長丁力業(yè)認(rèn)為。

      在房企最傳統(tǒng)的融資渠道中,銀行貸款依舊占據(jù)相當(dāng)大的比重。在市場分化下,有限的貸款資源向主流房企進(jìn)一步傾斜。目前,越來越多的銀行收緊房地產(chǎn)類貸款,銷售規(guī)模較小以及主要布局在三、四線城市的房企已經(jīng)被銀行擋在門外。

      銀行的態(tài)度立場,直接影響到其他影子銀行的判斷�！懊耖g高利貸與信托融資也很難拿到,現(xiàn)在大家都很謹(jǐn)慎�！标兾饕患倚⌒头科筘�(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者。據(jù)悉,近期該房企為解決資金問題已將控股權(quán)賣給了一家上市房企。

      Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購標(biāo)的交易宗數(shù)為73宗,交易總額為152.93億元。而去年全年完成的并購交易也不過35宗,交易額142.97億元。并購交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小房企,如億城投資8億元轉(zhuǎn)讓北京西海龍湖置業(yè)有限公司65%股權(quán),南京中北1.24億出售子公司中北瑞業(yè)100%股權(quán)等。

      “未來房地產(chǎn)業(yè)的集中度還會進(jìn)一步提高,會從幾萬家變成幾千家甚至幾百家。房地產(chǎn)并購基金的發(fā)展將會迎來難得的機遇。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),并購需要的資金規(guī)模較大,這就需要金融機構(gòu)進(jìn)行輔助�！备桁迟Y產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、總裁殷哲表示。

來源：中國證券報